명도소송 승소했는데 세입자가 안 나간다면,

강제집행 절차 완전 정리

명도소송에서 이겼는데도 세입자가 꿈쩍도 하지 않는 경우가 생각보다 많습니다.

판결만 받으면 모든 문제가 끝난다고 생각하기 쉽지만, 현실은 다릅니다.

이럴 때 등장하는 절차가 바로 명도소송 강제집행입니다.

1. 강제집행, 언제부터 신청할 수 있나

명도소송 강제집행을 신청하려면 집행권원이 있어야 합니다.

명도 소송으로 인한 확정 판결 이외에도

가집행 선고부 판결, 조정조서, 확정된 지급명령, 공정증서 등도 집행권원의 사유가 됩니다.

집행권원이 확보됐다면 판결문 정본, 집행문, 송달·확정증명원을 갖춰

관할 법원 집행관실에 강제집행신청서를 제출하면 됩니다.

집행비용은 신청 당일 반드시 납부되어야 하며, 미납의 경우 집행이 취소될 수 있습니다.

2. 강제집행 절차는 어떻게 진행되나

강제집행은 크게 계고 집행, 본 집행, 매각의 세 단계로 진행됩니다.

계고 집행은 법원 집행관이 세입자를 방문해 약 2주의 자진퇴거 기간을 부여하는 단계입니다.

집행관이 현장을 방문해 임차인의 점유를 확인하고 강제집행 예고장을 전달합니다.

실무에서는 이 계고 단계에서 심리적 압박을 받아 자진 퇴거하는 경우가 많습니다.

계고 기간이 지나도 나가지 않으면 속행 신청서를 제출하고 본 집행으로 넘어갑니다.

본 집행은 노무자와 함께 이삿짐을 끌어내는 과정으로,

이 날이 부동산을 실제로 인도받는 날입니다.

본 집행 시 임대인 본인이나 소송대리인의 참석이 필요하며, 강제개문을 위해 열쇠공과 증인 2명이 필요합니다.

본 집행이 완료되면 반출된 물건들은 물류창고에 보관됩니다.

세입자가 짐을 찾아가지 않으면 매각 절차를 진행하게 됩니다.

매각절차는 법원에서 매각 결정이 나오면 진행할 수 있으며, 동산압류 절차와 동일합니다.

3. 기간과 비용은 얼마나 드나

강제집행 신청부터 세입자의 모든 짐을 빼내는 본 집행까지는 총 1~2개월 정도의 기간이 걸립니다.

짐 매각까지 포함하면 전체 3~4개월이 소요되며, 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

비용은 집행 규모와 현장 상황에 따라 차이가 있습니다.

짐을 내리기 위한 사다리차 등 장비가 필요한 경우 추가 비용이 발생할 수 있으며,

반출된 물건들에 대해 3개월분의 보관비가 청구됩니다.

추가 보관료가 발생하지 않도록 신속히 매각 절차를 진행하는 것이 중요합니다.

4. 집행 전에 반드시 확인할 것

점유이전금지가처분을 신청하지 않은 상태에서 기존 점유자가 악의적으로 점유자를 변경할 경우,

판결의 효력이 새로운 점유자에게 미치지 않아 새로운 점유자를 상대로

명도소송을 다시 진행해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

명도소송 초기 단계에서 점유이전금지가처분을 함께 진행해 두는 것이

이런 상황을 방지하는 가장 확실한 방법입니다.

마무리하며

2025 명도 통계에 따르면 강제집행이 진행된 비율은 약 26%이며,

대부분은 계고 단계에서 정리되고 본집행까지 이른 사례는 그 중 20%대에 머뭅니다.

집행을 가시화하는 것만으로도 자진 인도로 이어지는 경우가 적지 않다는 의미입니다.

판결 직후 신속하게 집행 절차에 착수하는 것이 시간과 비용을 모두 줄이는 가장 현실적인 방법입니다.

현장 상황이 복잡하거나 점유자가 교체된 경우라면 초기 단계부터 전문가와 함께 대응 전략을 세우시기 바랍니다.