상가 세입자가 건물을 망가뜨렸다면,

훼손 책임과 대응 절차 완전 정리

계약이 끝나고 상가를 돌려받았더니 내부가 예상보다 심하게 망가져 있거나,

반대로 건물주가 터무니없는 원상복구 비용을 요구하는 경우가 적지 않습니다.

상가 훼손 분쟁은 '누가 책임지나', '어디까지 고쳐야 하나',

'어떻게 청구하나'라는 세 가지 질문을 중심으로 돌아갑니다.

1. 누가 책임지나, 훼손 유형별 구분

상가도 시간이 지나면 자연스럽게 노후화됩니다.

이를 자연적 마모·소모라고 하며, 민법과 판례 모두 이 부분의 복구 비용은 임차인이 부담하지 않아도 된다는 입장입니다.

벽면 색 바램이나 장판의 시간 경과 마모가 대표적입니다.

반면 바닥 타일 파손, 벽에 대형 구멍, 설비 고의 훼손 등 임차인의 과실로 생긴 훼손은 임차인이 부담해야 합니다.

음식점 영업으로 인한 기름때·연기 흡착도 특약이 없는 경우 원칙적으로 임차인 부담입니다.

임대인이 책임지는 경우도 있습니다.

계약 전부터 존재했던 누수·균열, 임차인에게 고지하지 않은 건물 자체의 결함,

임대인이 직접 지시한 공사로 발생한 훼손이 여기에 해당합니다.

입주 당시 촬영해 둔 사진이나 영상 자료가 있으면 책임 구분에서 매우 유리합니다.

2. 어디까지 고쳐야 하나, 원상복구 범위

원상복구란 임차인이 상가를 처음 빌렸을 때 상태로 되돌려 놓는 것을 말합니다.

이전 임차인이 설치한 부분까지 복구할 필요는 없습니다.

계약서에 원상복구 관련 특약이 있다면 그 내용이 우선 적용됩니다.

다만 원상복구 의무의 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태,

임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다는 것이 대법원의 입장입니다.

특약이 없는 경우에는 민법 제615조에 따라 임차인은 임차물을 원래 상태로 반환할 의무를 집니다.

이때 원래 상태는 입주 당시의 상태를 의미하며, 자연적 마모는 제외됩니다.

3. 훼손이 심각하면 명도소송도 가능한가

단순한 손해배상 문제를 넘어 임차인을 내보내고 싶다면 명도소송도 가능합니다.

상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제5호는 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나

중대한 과실로 파손한 경우 건물주가 세입자의 계약갱신요구권을 거부할 수 있다고 규정하고 있습니다.

다만 단순 소모품 파손이나 단기간 내 복구 가능한 훼손 정도라면 계약해지 사유가 불충분해 법원에서 기각될 확률이 높습니다.

훼손의 심각성과 고의성 여부가 핵심 판단 요소입니다.

건물 훼손은 갱신요구권뿐만 아니라 권리금 회수에도 영향을 미친다는 점도 알아둬야 합니다.

4. 손해배상 청구 절차

임차인이 퇴거하기 전 또는 직후에 날짜·시간이 기록된 사진과 동영상으로 훼손 현장을 촬영해야 합니다.

수리 견적서는 반드시 복수의 업체에서 받아야 과다 청구 주장에 대비할 수 있습니다.

증거 확보 후 내용증명으로 원상복구 또는 손해배상을 요청합니다.

협의가 되지 않으면 청구 금액이 3,000만 원 이하라면 소액사건심판을,

초과한다면 민사 일반 소송을 제기할 수 있습니다.

보증금을 초과하는 손해가 발생했다면 초과분에 대해서도 별도로 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

마무리하며

상가 훼손 분쟁은 겉으로 단순해 보여도 책임 구분, 원상복구 범위,

소송 절차가 맞물리면서 생각보다 복잡해지는 경우가 많습니다.

입주 당시 사진 한 장이 수백만 원의 분쟁을 해결하기도 하고,

준비 없이 대응했다가 정당한 청구를 포기하게 되는 경우도 있습니다.

훼손의 원인과 범위가 명확하지 않다면 초기 단계에서

전문가의 검토를 받는 것이 분쟁을 최소화하는 가장 현실적인 방법입니다.