옥상 창고, 발코니 확장, 방 쪼개기…

내 건물이 불법건축물이라면

"그냥 조금 넓힌 것뿐인데 불법이라고요?"

불법건축물 문제로 상담을 받는 분들이 가장 많이 하는 말입니다.

본인도 모르는 사이에 불법건축물을 소유하게 되거나,

소소하게 확장한 것이 수천만 원의 이행강제금으로 이어지는 경우가 생각보다 많습니다.

1. 불법건축물이란 무엇인가

건축법 및 관계 법령에서 정한 절차를 거치지 않고 허가나 신고 없이 신축·증축·개축하거나,

허가 내용과 다르게 건축한 건축물을 말합니다.

대표적인 사례는 다음과 같습니다.

무단 신축·증축은 허가 없이 새 건축물을 세우거나 기존 면적을 늘리는 행위입니다.

옥상 불법 옥탑방, 발코니 기준 초과 확장, 필로티 주차장을 주거용으로 변경하는 것이 여기에 해당합니다.

무단 대수선은 건축물의 구조나 기능을 허가 없이 변경하는 것으로,

가구 수를 늘리기 위한 경계벽 무단 증설이 대표적입니다.

무단 용도변경은 신고 없이 사용 목적을 바꾸는 행위로,

근린생활시설을 주거용으로 불법 임대하는 이른바 '근생빌라'가 전형적인 사례입니다.

2. 적발되면 어떤 제재를 받나

불법건축물로 적발되면 시정명령, 사용 중지 명령, 철거 명령, 이행강제금 순서로 행정제재가 이어집니다.

이 중 가장 실질적인 부담은 이행강제금입니다.

이행강제금은 위반 상태가 해소될 때까지 연 2회 이내 반복 부과가 가능합니다.

방치할수록 부담이 눈덩이처럼 커지는 구조입니다.

이행강제금 계산 공식은 1㎡당 시가표준액 × 50% × 위반 면적 × 위반 유형별 비율입니다.

위반 유형에 따라 건폐율 초과는 80%, 용적률 초과는 90%, 무허가 건축은 100%, 무신고 건축은 70%의 비율이 적용됩니다.

예를 들어 무허가 창고를 100㎡ 증축했는데 시가표준액이 1㎡당 150만 원이라면, 1회 부과액은 약 750만 원입니다.

시정하지 않으면 6개월 후 다시 750만 원, 1년이면 1,500만 원, 3년이면 4,500만 원이 됩니다.

이행강제금은 형사벌·행정벌과도 병과가 가능하므로,

이행강제금을 납부했다고 형사처벌을 피할 수 있는 것은 아닙니다.

3. 내 땅 위에 남이 지은 불법건축물이라면

자신의 토지 위에 타인이 허가 없이 건물을 지은 경우라면 민사소송을 통한 건물철거 청구가 가능합니다.

다만 소송을 제기하기 전에 반드시 확인해야 할 것이 있습니다.

첫째, 법적 지상권 여부입니다.

토지 소유자와 건물 소유자가 다를 때 건물 소유자를 보호하는 제도로, 상대방이 이를 근거로 반박할 수 있습니다.

둘째, 점유취득시효입니다.

상대방이 20년간 평온하게 해당 토지를 점유했다면 오히려 토지 소유권을 주장당할 수 있습니다.

권리를 오래 방치하면 내 땅을 빼앗기는 상황이 생기므로 즉시 대응해야 합니다.

셋째, 점유이전금지가처분입니다.

소송에서 이기더라도 그 사이 점유자가 바뀌면 새로운 점유자를 상대로 소송을 다시 진행해야 하므로, 소송과 함께 이 가처분을 반드시 병행해야 합니다.

4. 이행강제금, 부당하다면 다툴 수 있다

이행강제금 처분이 부당하다고 판단된다면 행정심판이나 행정소송으로 다툴 수 있습니다.

처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 행정심판을 청구해야 하며,

행정소송은 처분을 안 날부터 90일 또는 처분일로부터 1년 이내에 제기해야 합니다.

감경 사유도 확인해야 합니다.

위반행위 후 소유권이 변경된 경우, 임차인이 있어 즉시 시정이 어려운 경우,

위반 면적이 30㎡ 이하인 경우 등은 이행강제금이 감경될 수 있습니다.

마무리하며

불법건축물 문제는 방치할수록 이행강제금이 누적되고

매매·대출·개발 시 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 높아집니다.

본인도 모르는 사이에 불법건축물을 취득한 경우라면 더욱 빠른 초기 대응이 필요합니다.

위반 유형에 따라 행정 대응과 민사 대응 전략이 달라지는 만큼,

초기 단계부터 전문가의 검토를 받는 것이 불필요한 손실을 막는 가장 현실적인 방법입니다.